עתיד הנדל"ן למגורים נמצא בפינוי בינוי

1. לייצר בסיס נכון וחזק כבר בשלב הארגון הראשוני

מניסיוננו, כקבוצת נדל"ן אשר הובילה אלפי בעלי דירות בהתחדשות עירונית אנו יודעים כי האתגר הגדול נמצא ברובו בשלבי הארגון של הפרויקט. אך כיצד ניתן להתארגן כמעט ללא ידע וניסיון בתחום כל כך מורכב? ראשית לייצר נציגות בעלי דירות חזקה לכל בניין במתחם הפרויקט אשר היא תנהל את התקשורת מול גורמי המקצוע ותפקידה לקבוע את תוואי הפרויקט בכך שהיא לוקחת חלק משמעותי בבחירת בעלי המקצוע השונים שיובילו אתה התהליך. בהרבה מקרים נוכחנו לדעת כי ברגע שיש נציגות בעלי דירות חזקה לפרויקט יש בסיס איתן אשר מאפשר לו לנוע קדימה בבטחה.

2. מי המדריך המשפטי שלכם? כך תבחרו עורך דין דיירים

לא יוצאים למסע כל כך ארוך ומורכב מקצועית ללא מדריך משפטי. ולכן חשוב לדעת כיצד נכון לבחור את המשרד הנכון ביותר עבור הפרויקט שלכם, כאשר ישנם לא מעט פרמטרים שנכון שבעלי הדירות ישימו לב אליהם כגון: מה הניסיון המקצועי שלו בייצוג פרויקטים מהסוג שאתם עומדים לנהל? האם הוא מתמחה בהתחדשות עירונית או שמא מרבית העסקאות שלו היו עסקאות מכר במקרקעין? האם הוא מייצג רק דיירים או גם יזמים? אלו פרויקטים דומים ביצע בעבר? יהיה נכון ללמוד קצת אודותיו כדי למנוע ניגוד עניינים עם גורמים אחרים בעסקה כמו יזמים שייצג בעסקאות אחרות. בנוסף אסור לשכוח כי מדובר בתהליך ארוך הדורש המון סבלנות ולכן אל תזלזלו באינטואיציה שלכם, תנו דגש על יחסי האנוש והגישה האישית.

3. רב החובל של המסע- בחירת החברה היזמית

בחירת חברה יזמית היא ככול הנראה הבחירה הקריטית בתהליך. מדובר בהחלטה שתכריע מי תהייה החברה שבידיה תפקידו את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלכם. בשוק ההתחדשות העירונית יש כיום למעלה מ-1000 חברות יזמיות, אך לא כולן בעלות אותן יכולות ואמצעים היכולים להתאים לאופי ומורכבות של פרויקט פינוי בינוי. עו"ד בעלי הדירות בשילוב עם נציגות הדיירים במתחם נדרשים לגבש מכרז יזמים הבוחן פרמטרים חשובים כמו: תנאי סף של כמות הפרויקטים שהחברה ביצעה בפועל, בחינה של  קצב ההתקדמות של אותם הפרויקטים, ניתוח של יכולת וחוסן כלכלי של החברה ועד לא מעט נושאים שתפקידן לסנן את החברות כך שיישארו רק החברות שבאמת מסוגלות להוביל את הפרויקט הזה בדרך להצלחה.

4. חשיבות מפקח הבניה להצלחת הפרויקט

למפקח הבנייה ישנה חשיבות רבה בשמירה על לוחות הזמנים בתהליך, בחינת איכות הבנייה על פי תקני הבנייה הרלוונטיים ובנוסף עליו לוודא שהתהליך מתבצע לפי החוק ולפי מה שסוכם בחוזה. לעתים ניתן לטעות ולחשוב שמפקח הבנייה מגיע כ"נציג" של היזם אשר משרת את טובתו, אך בפועל המצב הפוך ותפקידו העיקרי של מפקח הבניה הוא שמירה על האינטרסים של הדיירים.

5. אישור הועדה מקומית

לאחר שנבחרו בעלי התפקידים בפרויקט, נדרש היזם לקחת את פרויקט הפינוי בינוי לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה. תפקיד הועדה הוא לבחון את הצעת היזם ואת ההתכנות שלה לפי ההנחיות והכללים של הראשות המקומית הרלוונטית, לאחר הבחינה נדרש מהועדה המקומית להגיש לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה את המלצותיה אם לאשר את הפרויקט או לא. 

6. רק המספרים ידברו- בחירת שמאי דיירים 

בהתאם להסכמות שהגיע היזם מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, נדרש ממנו לשכור שמאי מקרקעין חיצוני על מנת להכין תכנית כלכלית מותאמת לפרויקט ולהגישה לאישור בפני הוועדה המחוזית.

7. אישור הועדה המחוזית- קו פרשת המים להצלחה 

לאחר שהתכנית שהציג היזם אושרה באופן עקרוני ע"י הוועדה המקומית, נדרש היזם להציג תכנית פרטנית בפני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, יחד עם הדו"ח הכלכלי של שמאי המקרקעין ותכניות האדריכל שגובשו לפני כן. לוועדה המחוזית מוגשת תכנית מפורטת הבודקת ובוחנת את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט והתאמתו לתכנון האזורי. התכנית מתייחסת בין היתר לנושאים כגון: צפיפות המתחם, כמות הדירות המתוכננות, כמות הקומות, היקף השטח הציבורי ועוד. לאחר אישור הועדה המחוזית, אנו כחברה יזמית יכולים להתקדם לשלבים הבאים בהם: היתר בניה, פינוי המתחם, הריסתו ותהליך הבנייה. 

כפי שניתן לראות אנו מדברים על תהליך ארוך ובירוקרטי מאוד הדורש ידע, הבנה רבה, בחירה נכונה ומושכלת של אנשי מקצוע כשבראשם חברה יזמית ותיקה ומקצועית המסוגלת לייצר סינרגיה בין בעלי התפקידים.